Pouvez-vous en préambule nous redire un mot de présentation sur l’activité d’Aken Ecosystèmes ?
Depuis notre création en 2022, nous concevons, investissons et animons des campus « nouvelle génération » : de véritables lieux de vie au service de l’apprentissage. Notre savoir-faire repose sur la maîtrise d’ouvrage et la conception des usages, avec l’objectif d’aménager des espaces accessibles partout sur le territoire.
En parallèle de mes fonctions de Directeur Général d’Aken Écosystèmes, je dirige également le Groupe Ynov, qui est le premier acteur français de l’enseignement supérieur technique dans les métiers du numérique, du cinéma et de l’audiovisuel.
Cette synergie permet à Aken Ecosystèmes de ne pas simplement construire des bâtiments, mais de créer des actifs d’infrastructure sociale. En combinant formation, logement et tiers-lieux, nous développons des « Hypercampus » qui sont des actifs essentiels, offrant une stabilité et une résilience bien supérieures à l’immobilier classique.
En résumé, nous ne construisons pas des bâtiments statiques, mais des écosystèmes vivants où l’excellence académique sécurise durablement la valeur immobilière.
Qu’est-ce qui différencie vos « hypercampus » d’un projet immobilier étudiant traditionnel ?
La différence entre un campus classique qui a pour vocation d’être uniquement une école, et ce que l’on appelle un « hypercampus », c’est l’idée de faire de cette infrastructure académique un lieu de rencontre ouvert à tout type de public, avec une réelle mixité d’usage. Celle-ci protège la valeur foncière, grâce à l’intégration au cœur des métropoles.
Il faut donc distinguer deux piliers. D’un côté, la formation : là où un projet traditionnel se contente de livrer des salles de classe, nous créons un écosystème ouvert où les entreprises et les acteurs locaux interagissent avec les étudiants. C’est un lieu de vie commun, un « écosystème », pas un silo éducatif.
De l’autre, l’hébergement : ici aussi nous cassons les codes. Le modèle étudiant traditionnel, souvent porté par des structures LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), est aujourd’hui à bout de souffle. C’est un modèle ancien, souvent obsolète et destructeur de valeur car il traite le logement comme un simple produit de défiscalisation déconnecté de l’usage.
Ainsi, nos projets répondent aux critères du nouveau cycle tant sur l’usage hybride que sur l’ESG et l’ISR. En tant que société à mission, nous garantissons une valeur foncière protégée par la qualité de l’usage et non par des artifices fiscaux.
Vous investissez d’ailleurs systématiquement en fonds propres aux côtés de vos associés. En quoi ce statut d’investisseur-exploitant est-il un gage de sécurité pour les investisseurs qui vous rejoignent ?
C’est un atout majeur qui nous rapproche du modèle de l’infrastructure : nous maîtrisons à la fois l’actif physique et son flux financier. Nous sécurisons l’investissement en ayant comme locataires principaux les écoles Ynov qui appartiennent à notre groupe, garantissant une pérennité des revenus sur le long terme, souvent 10 à 12 ans. Nous sommes donc co-investisseurs aux côtés de nos associés : cet alignement des intérêts leur offre une garantie de sécurité, en étant présent à chaque instant à leurs côtés.
Contrairement à une foncière classique exposée à la forte cyclicité des bureaux, nous offrons une valeur refuge. Nos actifs fournissent un service essentiel — l’éducation — ce qui assure un risque locatif très faible et une visibilité déconnectée des marchés financiers traditionnels. De plus, la mixité d’usages de nos hypercampus (éducation, coliving, hôtellerie, tiers-lieu) maximise leur taux d’occupation, que ce soit le jour ou la nuit en semaine, mais aussi le week-end.
Il est important aussi de noter que nous travaillons au quotidien avec de nombreux partenaires internationaux de renom, comme Ennismore (Groupe Accor) via la marque JO&JOE, ou encore Real Estate Development by Euro Disney.
Vous fonctionnez souvent en Club Deal afin de proposer à vos investisseurs de vous accompagner sur des investissements plutôt longs. L’objectif est de leur proposer des projets qui représentent une valeur refuge avec une croissance stable ?
Exactement. Nous souhaitons associer des Family Offices et des institutionnels à des stratégies « Core+ » ou « Value-add » via des structures agiles. L’idée est de sortir de la volatilité court-termiste pour se concentrer sur la création de valeur territoriale. Nos partenaires ne financent pas seulement des murs, ils financent une infrastructure résiliente qui s’apprécie avec le temps grâce à sa mixité d’usages et son excellence environnementale. Nous nous associons ainsi des partenaires financiers qui partagent cette même vision et ce même intérêt stratégique d’investir dans des actifs éducatifs et hôteliers hybrides, adaptés à chaque territoire.
Comment comparez-vous la résilience de l’immobilier d’éducation par rapport aux bureaux ou au commerce ?
Le bureau et le commerce subissent de plein fouet les mutations des modes de travail et de consommation. L’éducation, en revanche, est un actif d’infrastructure : c’est un besoin fondamental et non substituable. Le fait d’ouvrir une école permet de s’inscrire durablement dans le paysage local. Nous sommes sur des contrats longs et des revenus sécurisés, là où le tertiaire classique doit aujourd’hui se réinventer face à la vacance locative. Investir dans un hypercampus, c’est choisir la stabilité d’un service public délégué avec la performance du privé.
Vous avez d’ailleurs de nombreux projets d’envergure en cours ?
Oui, notre développement s’accélère. À Orléans, nous réhabilitons 16 000 m2 (ancienne manufacture de tabac) avec une forêt urbaine centrale, transformant un site historique en infrastructure moderne. À Val d’Europe, nous créons une destination urbaine de 19 000 m2 où le flux étudiant sécurise les composantes hôtelières et tertiaires, avec des baux flexibles permettant une réversibilité totale. Avec une dizaine de projets à Montpellier, Aix ou Bordeaux, et des livraisons dès 2027, nous prouvons que l’hypercampus est le nouveau standard de l’immobilier d’infrastructure en France.
